Dyskusje / Warunkowa umowa sprzedaży działki a prawo odkupu ANR

  • Warunkowa umowa sprzedaży działki a prawo odkupu ANR | "bartek g" <svamp.WYTNIJ...
    Witam!

    Mam spory dla mnie problem i bardzo liczę na pomoc. Od razu chciałbym
    podkreślić, że jestem laikiem w temacie i proszę o w miarę łopatologiczną
    odpowiedź (tzw. "na chłopski rozum" ;) ).

    W kilku zdaniach przedstawię sytuację. Razem z żoną chcieliśmy kupić działkę.
    Działka jest niezabudowana, nie jest objęta planem zagospodarowania
    przestrzennego, w ewidencji gruntów wykazana jest jako działka rolna, w
    studium natomiast zapisana jest jako tereny przeznaczone do zabudowy
    jednorodzinnej. Wielkość działki to 60 arów.

    Sprzedający kupił działkę 2 lata temu od ANR a obecnie zdecydował się na sprzedaż.
    Na marginesie dodam że działka nie jest szczególnie atrakcyjna, ale na kupno
    terenu pod zabudowę położonego w droższej okolicy nie moglibyśmy sobie pozwolić.

    Na mocy umowy przedwstępnej wpłaciliśmy sprzedającemu zadatek, uruchomiliśmy
    procedurę kredytową, sporządziliśmy u notariusza warunkową umowę sprzedaży.
    Sprzedający poinformował ANR o umowie i ku naszemu zdziwieniu dostał
    odpowiedź, że ANR zamierza skorzystać z prawa odkupu. W tej chwili sytuacja
    wygląda tak, że my (kupujący) tracimy oprócz możliwości nabycia interesującej
    nas działki już poniesione koszty notarialne oraz koszty uzyskania kredytu
    (ok. 1500 zł), natomiast sprzedający de facto traci kilkadziesiąt tysięcy
    złotych, ponieważ ANR korzystając z prawa odkupu chce zapłacić mu kwotę za
    jaką działkę sprzedała, a nie kwotę rynkową, którą zobowiązaliśmy się zapłacić
    (cena odkupu byłaby ok. 3 razy niższa od ustalonej przez strony ceny sprzedaży).

    Piszę o zdziwieniu, dlatego że wszyscy (znajomi z biura nieruchomości nie
    pośredniczący w tej sprzedaży, a więc obiektywni, notariusz oraz kredytodawca)
    zapewniali nas że ANR "wetuje" jedynie umowy w przypadku gdy podlegający
    sprzedaży teren jest większy niż 1ha oraz gdy cena jest rażąco poniżej cen
    rynkowych. Uspokoiły nas statystyki, podobno ANR skorzystała z prawa
    pierwokupu w 300 przypadkach na 300 tysięcy wniosków.
    Stąd moje pytania:
    - czy ktoś może wyjaśnić dlaczego ANR akurat w tym przypadku chce skorzystać z
    prawa odkupu i czy możemy domagać się od ANR takiego wyjaśnienia,
    - w związku z tym że Agencja jeszcze nie wysłała do notariusza decyzji o
    odkupie, czy jest jakaś formalna metoda powstrzymania ANR od odkupienia
    działki (jeżeli tak to co jeszcze możemy zrobić w tym celu),
    - czy możemy jeszcze mieć jakąś nadzieję na sfinalizowanie umowy, czy już
    mówiąc kolokwialnie pozamiatane?

    Jeszcze raz bardzo proszę o pomoc. Jeżeli nie podałem wszystkich istotnych
    informacji to proszę pytać.

    Pozdrawiam!

    --

  • Re: Warunkowa umowa sprzedaż y działki a prawo odkupu ANR | " bobesh" <bobesh...
    bartek g
    > Witam!
    > Sprzedający kupił działkę 2 lata temu od ANR a obecnie zdecydował się na
    sprzedaż.

    Poinformował was o tym, że nabył działkę od ANR? Czy prawo odkupu Agencji
    było ujawnione w księdze wieczystej?

    > Sprzedający poinformował ANR o umowie i ku naszemu zdziwieniu dostał
    > odpowiedź, że ANR zamierza skorzystać z prawa odkupu.

    Zgodnie z art.29 ust.4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
    Skarbu Państwa ma takie prawo.

    > Piszę o zdziwieniu, dlatego że wszyscy (znajomi z biura nieruchomości nie
    > pośredniczący w tej sprzedaży, a więc obiektywni, notariusz oraz
    kredytodawca)
    > zapewniali nas że ANR "wetuje" jedynie umowy w przypadku gdy podlegający
    > sprzedaży teren jest większy niż 1ha oraz gdy cena jest rażąco poniżej cen
    > rynkowych. Uspokoiły nas statystyki, podobno ANR skorzystała z prawa
    > pierwokupu w 300 przypadkach na 300 tysięcy wniosków.

    No to nie do końca jest tak. Poza tym należy rozróżnić prawo _pierwokupu_
    wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, od prawa _pierwokupu_
    wynikającego z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
    Państwa (art.29 ust.3) i prawa _odkupu_ wynikającego z art.29 ust.4 tej
    ustawy.

    Informacje zwrotne które otrzymałeś dotyczyły prawa _pierwokupu_ z ustawy o
    ustroju rolnym. To prawo przysługuje Agencji w przypadku sprzedaży dowolnej
    nieruchomości mającej charakter rolny (o tym decyduje plan zagospodarowania
    przestrzennego, a w razie jego braku ewidencja gruntów) i nie ma znaczenia
    jak i od kogo ta nieruchomość została wcześniej nabyta. I faktycznie Agencja
    nieczesto korzysta z tego prawa, ale to ze względu na to, że najczęściej są
    to nieruchomości nieprzydatne dla Agencji. Nie ma większego znaczenia cena
    ani wielkość działki - jeśli np. działka ta przylega do nieruchomości
    Agencji, tudzież jest istotna dla ich obsługi (np. dodatkowy dojazd) to
    Agencja kupuje nawet i takie 30 arów, co najwyżej idzie do Sądu ustalić cenę,
    jesli jest za wysoka. Ale faktycznie i notariusz, i pośrednik mogli na 90%
    założyć, że Agencja nie skorzysta z prawa pierokupu z ustawy o ustroju rolnym.
    Ale:
    Nieruchomość o której piszesz nabyta została od ANR, a tutaj zastosowanie
    mają inne (podane wyżej) przepisy. Podstawowym pytaniem jest, czy sprzedający
    poinformował o tym Ciebie i notariusza i czy prawo odkupu Agnecji było
    ujawnione w księdze wieczystej. Bo jeśli było, notariusz powinien Ciebie i
    sprzedającego poinformować o prawie odkupu Agencji i konsekwencjach.
    Jesli nie było ujawnione, a sprzedający informował, że nieruchomośc jest od
    ANR to można było bardzo, ale bardzo ryzykownie założyć, że prawo odkupu nie
    przysługuje agencji, jeśli nie jest wpisane do KW (bo powinno być).
    Natomiast jeśli prawa odkupu nie było w KW, a sprzedający zataił, że
    nieruchomośc jest od ANR to już inna beczka.

    > Stąd moje pytania:
    > - czy ktoś może wyjaśnić dlaczego ANR akurat w tym przypadku chce
    skorzystać z
    > prawa odkupu i czy możemy domagać się od ANR takiego wyjaśnienia,

    Zapewne dlatego, że:
    1. Działka ta przylega do innych nieruchomości Agencji, bądź może z nimi
    tworzyć większą całość.
    2. Ceny nieruchomości wzrosły i warto odkupić choćby po to, aby zaraz dać na
    przetarg za wyższą cenę :}

    Domagać się wyjaśnienienia możecie, ale po co? To tak jakbyś mnie pytał
    dlaczego chcę kupić właśnie ten samochód, choć na placu stoi sto innych.

    > - w związku z tym że Agencja jeszcze nie wysłała do notariusza decyzji o
    > odkupie, czy jest jakaś formalna metoda powstrzymania ANR od odkupienia
    > działki (jeżeli tak to co jeszcze możemy zrobić w tym celu),

    Tak - biegiem do notariusza złożyć zgodne oświaqdczenie o rozwiązaniu tej
    umowy.

    > - czy możemy jeszcze mieć jakąś nadzieję na sfinalizowanie umowy, czy już
    > mówiąc kolokwialnie pozamiatane?

    Jesli jej nie rozwiążecie to Agencja odkupi i posprzątane.

    > Jeszcze raz bardzo proszę o pomoc. Jeżeli nie podałem wszystkich istotnych
    > informacji to proszę pytać.

    Pytania wyżej. Istotne jest tylko czy prawo odkupu było ujawnione w KW i czy
    wiadome było, że nieruchomość jest od ANR.

    bobesh

    --

  • Re: Warunkowa umowa sprzedaż y działki a prawo odkupu ANR | " bobesh" <bobesh...
    bartek g
    > Witam!
    > Sprzedający kupił działkę 2 lata temu od ANR a obecnie zdecydował się na
    sprzedaż.

    Poinformował was o tym, że nabył działkę od ANR? Czy prawo odkupu Agencji
    było ujawnione w księdze wieczystej?

    > Sprzedający poinformował ANR o umowie i ku naszemu zdziwieniu dostał
    > odpowiedź, że ANR zamierza skorzystać z prawa odkupu.

    Zgodnie z art.29 ust.4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
    Skarbu Państwa ma takie prawo.

    > Piszę o zdziwieniu, dlatego że wszyscy (znajomi z biura nieruchomości nie
    > pośredniczący w tej sprzedaży, a więc obiektywni, notariusz oraz
    kredytodawca)
    > zapewniali nas że ANR "wetuje" jedynie umowy w przypadku gdy podlegający
    > sprzedaży teren jest większy niż 1ha oraz gdy cena jest rażąco poniżej cen
    > rynkowych. Uspokoiły nas statystyki, podobno ANR skorzystała z prawa
    > pierwokupu w 300 przypadkach na 300 tysięcy wniosków.

    No to nie do końca jest tak. Poza tym należy rozróżnić prawo _pierwokupu_
    wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, od prawa _pierwokupu_
    wynikającego z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
    Państwa (art.29 ust.3) i prawa _odkupu_ wynikającego z art.29 ust.4 tej
    ustawy.

    Informacje zwrotne które otrzymałeś dotyczyły prawa _pierwokupu_ z ustawy o
    ustroju rolnym. To prawo przysługuje Agencji w przypadku sprzedaży dowolnej
    nieruchomości mającej charakter rolny (o tym decyduje plan zagospodarowania
    przestrzennego, a w razie jego braku ewidencja gruntów) i nie ma znaczenia
    jak i od kogo ta nieruchomość została wcześniej nabyta. I faktycznie Agencja
    nieczesto korzysta z tego prawa, ale to ze względu na to, że najczęściej są
    to nieruchomości nieprzydatne dla Agencji. Nie ma większego znaczenia cena
    ani wielkość działki - jeśli np. działka ta przylega do nieruchomości
    Agencji, tudzież jest istotna dla ich obsługi (np. dodatkowy dojazd) to
    Agencja kupuje nawet i takie 30 arów, co najwyżej idzie do Sądu ustalić cenę,
    jesli jest za wysoka. Ale faktycznie i notariusz, i pośrednik mogli na 90%
    założyć, że Agencja nie skorzysta z prawa pierokupu z ustawy o ustroju rolnym.
    Ale:
    Nieruchomość o której piszesz nabyta została od ANR, a tutaj zastosowanie
    mają inne (podane wyżej) przepisy. Podstawowym pytaniem jest, czy sprzedający
    poinformował o tym Ciebie i notariusza i czy prawo odkupu Agnecji było
    ujawnione w księdze wieczystej. Bo jeśli było, notariusz powinien Ciebie i
    sprzedającego poinformować o prawie odkupu Agencji i konsekwencjach.
    Jesli nie było ujawnione, a sprzedający informował, że nieruchomośc jest od
    ANR to można było bardzo, ale bardzo ryzykownie założyć, że prawo odkupu nie
    przysługuje agencji, jeśli nie jest wpisane do KW (bo powinno być).
    Natomiast jeśli prawa odkupu nie było w KW, a sprzedający zataił, że
    nieruchomośc jest od ANR to już inna beczka.

    > Stąd moje pytania:
    > - czy ktoś może wyjaśnić dlaczego ANR akurat w tym przypadku chce
    skorzystać z
    > prawa odkupu i czy możemy domagać się od ANR takiego wyjaśnienia,

    Zapewne dlatego, że:
    1. Działka ta przylega do innych nieruchomości Agencji, bądź może z nimi
    tworzyć większą całość.
    2. Ceny nieruchomości wzrosły i warto odkupić choćby po to, aby zaraz dać na
    przetarg za wyższą cenę :}

    Domagać się wyjaśnienienia możecie, ale po co? To tak jakbyś mnie pytał
    dlaczego chcę kupić właśnie ten samochód, choć na placu stoi sto innych.

    > - w związku z tym że Agencja jeszcze nie wysłała do notariusza decyzji o
    > odkupie, czy jest jakaś formalna metoda powstrzymania ANR od odkupienia
    > działki (jeżeli tak to co jeszcze możemy zrobić w tym celu),

    Tak - biegiem do notariusza złożyć zgodne oświaqdczenie o rozwiązaniu tej
    umowy.

    > - czy możemy jeszcze mieć jakąś nadzieję na sfinalizowanie umowy, czy już
    > mówiąc kolokwialnie pozamiatane?

    Jesli jej nie rozwiążecie to Agencja odkupi i posprzątane.

    > Jeszcze raz bardzo proszę o pomoc. Jeżeli nie podałem wszystkich istotnych
    > informacji to proszę pytać.

    Pytania wyżej. Istotne jest tylko czy prawo odkupu było ujawnione w KW i czy
    wiadome było, że nieruchomość jest od ANR.

    bobesh

    --

  • Re: Warunkowa umowa sprzedaży działki a prawo odkupu A | "Michal" <didotom...


    > W kilku zdaniach przedstawię sytuację. Razem z żoną chcieliśmy kupić
    > działkę.
    > Działka jest niezabudowana, nie jest objęta planem zagospodarowania
    > przestrzennego, w ewidencji gruntów wykazana jest jako działka rolna, w
    > studium natomiast zapisana jest jako tereny przeznaczone do zabudowy
    > jednorodzinnej. Wielkość działki to 60 arów.
    >

    Ja tylko dodam dwa swoje zdania (bo mialem identyczną sytuację)

    Chcialem zrobic podobnie, podpisałem przedwstępną umowę notarialna, aby
    zabezpieczyc się, aby sprzedawca nie sprzedal komus innegu działki,
    wplaciłem zaliczkę,
    w umowie, dałem informację, ze reszte kasy przeleje jak dostanę od miasta
    warunki zabudowy, ciągnęło się to
    cholernie długo, kilka miesięcy, w umowie miałem zapis ze do roku czasu,
    musi się to wyjaśnić,
    no i dostałem niedawno od miasta, odmowę ! wszystko szlag trafił, z działki
    zrezygnowałęm mimo ze cena była
    atrakcyjna, w uzasagnienu napisali, ze nie ma dostępu do drogi publicznej,
    droga byłą ale 20 m polnej, od drogi głownej


    ale lepiej było stracić na umowe notarialna 2tyś niż kupić całą działke, z
    którą nic bym nie zrobił

  • Re: Warunkowa umowa sprzedaż y działki a prawo odkupu ANR | "bartek g" <svamp...
    Bardzo dziękuję za odpowiedź :)

    > Poinformował was o tym, że nabył działkę od ANR? Czy prawo odkupu Agencji
    > było ujawnione w księdze wieczystej?

    oraz

    > Pytania wyżej. Istotne jest tylko czy prawo odkupu było ujawnione w KW i czy
    > wiadome było, że nieruchomość jest od ANR.

    Właściciel poinformował nas, że nabył działkę od ANR, natomiast co do wpisu o
    odkupie to muszę zajrzeć do odpisu KW. Na pewno jest wpis o pierwokupie.
    Natomiast w warunkowej umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu
    notarialnego nie ma mowy o prawie odkupu.

    Cytuję: "Umowa ta zawarta zostaje pod warunkiem, że ANR [...] nie wykona prawa
    pierwokupu na podstawie ustawy z 19.10.1991 o gospodarowaniu nieruchomościami
    rolnymi Skarbu Państwa Dz. U. z 2004 nr 208 poz.2128 lub ustawy z 11.04.2003 o
    kształtowaniu ustroju rolnego Dz. U. nr 64, poz. 592. Notariusz poinformował
    strony, że oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu może być złożone w
    terminie 1 m-ca od zawiadomienia ANR o treści niniejszej umowy".

    Dlaczego czepiam się pierwokupu, jeżeli ANR chce skorzystać z prawa odkupu?
    Teoretycznie z mojego punktu widzenia nie ma to znaczenia - i tak tracę
    możliwość zakupu działki, natomiast mam przeczucie graniczące z pewnością że
    ANR nie skorzystałaby z prawa pierwokupu. Musiałaby zapłacić cenę rynkową
    (wynikającą z umowy), a więc 3 razy wyższą niż przy odkupie.

    Jestem laikiem w temacie, więc dla lepszego zrozumienia mojego toku myślenia
    zadam dwa pytania:
    Pytanie nr 1:
    Teoretyczna sytuacja - 4 lata temu ANR sprzedała panu X działkę za 100 tysięcy
    złotych. Pan X zaciągnął kredyt na 10 lat na tą kwotę. Powiedzmy że koszt
    kredytu + poniesione koszty notarialne itp. wynoszą łącznie 140 tysięcy
    złotych. Przez ten czas ANR miała możliwość obracania pieniędzmi, np. przez
    odkupowanie i sprzedaż kolejnych działek. Przyjmijmy, lekko licząc, że stopa
    zwrotu z tej kwoty po 4 latach wyniosła 100%, a więc ANR ma już 200 tysięcy.
    Dodajmy, że w okresie 4 lat wartość rynkowa działki wzrosła 3 krotnie. ANR
    więc korzysta z prawa odkupu (płaci 100 tysięcy zł panu X), by wystawić
    działkę z powrotem na przetarg.
    A więc mamy:
    Pan X: 40 tysięcy kosztów na czysto + pomniejsze koszty utrzymania działki
    przez 4 lata i w sumie brak tejże działki,
    ANR: 200 tysięcy złotych w gotówce - odkup działki za 100 tysięcy zł + działka
    warta 300 tys. zł = 400 tysięcy na czysto.
    Powracając do pytania: czy przedstawiona powyżej sytuacja jest prawdopodobna?
    Może upraszczam, ale jeżeli tak to jest to niesamowita maszynka do zbijania
    kasy kosztem innych.
    Pytanie nr 2:
    Po co w takim razie przewidziano prawo pierwokupu, jeżeli prawo odkupu jest
    przy drożejących nieruchomościach wielokrotnie korzystniejsze dla ANR?

    > Zapewne dlatego, że:
    > 1. Działka ta przylega do innych nieruchomości Agencji, bądź może z nimi
    > tworzyć większą całość.
    > 2. Ceny nieruchomości wzrosły i warto odkupić choćby po to, aby zaraz dać na
    > przetarg za wyższą cenę :}
    Wydaje mi się, że Agencja wybrała bramkę numer 2. Bramka nr 1 jest mniej
    prawdopodobna ze względu na położenie kupowanego terenu. Są tam 4 w zasadzie
    identyczne działki położone w szeregu w układzie 1|2|3|4, gdzie "przód" i
    "tył" to drogi gminne, 1 i 4 to działki zabudowane domkami jednorodzinnymi,
    działki 2 i 3 to prywatne działki rolne z czego 2 to ta niedoszła moja.

    > Tak - biegiem do notariusza złożyć zgodne oświaqdczenie o rozwiązaniu tej
    > umowy.

    Czy jeżeli złożymy takie oświadczenie, to ANR nie będzie mogła odkupić działki?
    Czy wtedy właściciel mógłby ją przepisać (np. na siostrę), a siostra mogłaby
    bez ryzyka sprzedać nam działkę?

    Pozdrawiam!



    --

  1 2  

Podobne